ВЛИЯНИЕ КРИЗИСА, ВЫЗВАННОГО ПАНДЕМИЕЙ COVID-19, НА РЫНОК ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ И СТРОИТЕЛЬНЫЕ ПРОЕКТЫ В 2020 ГОДУ
О нас
Home Real Estate - агентство недвижимости, которое занимается продажей, арендой и управлением недвижимости в Праге. Портфолио включает в себя лучшие резиденции столицы, девелоперские проекты и более чем 90 квартир в управлении.
ZipRealty - это независимый каталог проектов жилой недвижимости, которым управляет опытная команда профессионалов рынка недвижимости и архитектуры.
Наша главная цель - сделать рынок недвижимости Чехии более наглядным, создав базу данных проектов жилой недвижимости. Мы предлагаем комплексную систему поиска новостроек и девелоперских проектов, созданных и реализованных в Чешской Республике, с локализацией в Праге.
Мы составляем карты рынка жилой недвижимости с 2013 года, наша база данных уже включает более 800 проектов и регулярно обновляется.
В этом выпуске
Команда ZipRealty.cz представляет обзор наиболее важной информации о событиях на чешском рынке недвижимости за последние полгода.
В силу того, что ситуация с пандемией COVID-19 сильно ударила по мировой экономике и оказывает неоспоримое влияние на все сферы экономики Чешской Республики, мы сосредоточимся в основном на изменениях, которые вызвала эта ситуация и последствиях, ожидающих рынок жилой недвижимости в будущем.
Темы
1. НОВОСТИ ЧЕШСКОЙ ЭКОНОМИКИ
Экспертное мнение об актуальной ситуации на рынке
жилой недвижимости.
“Рынок жилой недвижимости возвращается на тот уровень, на котором находился до начала пандемии COVID-19”.
2. РЫНОК ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ПРАГИ
Краткое резюме 2020 года и влияние пандемии COVID-19 на развитие рынка.
"На пражском рынке жилой недвижимости ожидается задержка сдачи проектов, но не рост цен”.
3. НОВЫЕ ПРОЕКТЫ НА РЫНКЕ
Самые интересные актуальные девелоперские проекты в Праге.
“Недвижимость остается стабильной инвестицией”.
4. ПРАГА: ТРАНСПОРТНЫЕ ПРОЕКТЫ
Планируемые дорожные проекты в столице, которые могут повлиять на рынок жилья.
"Строительство новой линии D пражского метро должно быть завершено в 2027 году".
5. ПРАГА: ВОЗРОЖДЕНИЕ БРАУНФИЛДА
Масштабные проекты на неиспользуемых территориях с огромным потенциалом.
“В Праге находится около 250 гектаров браунфилда, огромных площадей с большим потенциалом, на которых планируется строительство целых кварталов”.
6. СТОИМОСТЬ НЕДВИЖИМОСТИ
Рост цен на недвижимость в Праге и в Чехии 2020 года
"Кризис не остановил рост цен на недвижимость".
7. ИПОТЕЧНЫЙ РЫНОК
Возможности финансирования недвижимости, развитие процентных ставок
“Пандемия влечет за собой ослабление правил получения ипотеки и снижение процентных ставок”.
1. НОВОСТИ ЧЕШСКОЙ ЭКОНОМИКИ И РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
Актуальное состояние экономики Чехии.
Понятно, что меры по борьбе с коронавирусом принесут экономический спад. Во 2 квартале 2020 года ВВП упал на 10,9% с начала года, по сравнению с 1 кварталом снижение составило 8,7%. До пандемии в 2019 году уровень безработицы составлял около 2,6%, в июне 2020 года - уже 3,7%.
“Безработица по-прежнему держится на уровне 3,8%, но это число будет расти, так как прекращены государственные программы поддержки занятости населения. В ближайшие месяцы будет ощущаться эффект ослабления правительственных мер”, - Лукаш Кованда, Национальный экономический совет Правительства
Рынок жилья возвращается на докоронавирусный уровень
Весной из-за мировой пандемии рынок практически замер на несколько недель, но опасения по поводу долгосрочного значительного снижения спроса на квартиры не оправдались.
Спрос на жилую недвижимость не упал, наоборот, продолжает расти. После снятия ограничений на подготовку и строительство проектов девелоперские компании продолжают разрабатывать новые интересные проекты.
Например, девелоперская компания JRD в первой половине 2020 года продала недвижимость на общую сумму более 1 млрд чешских крон. Эта сумма превысила оборот компании за весь 2019 год.
“Основной проблемой строительства в Праге является чрезвычайно сложный и длительный процесс получения разрешения на строительство. Среднее время, необходимое для получения разрешения, составляет более семи лет“,
- Мартин Свобода, JRD Development
Изменения в законодательстве
Ситуацию может улучшить принятие в середине следующего года новой редакции закона о строительстве, которая должна ускорить выдачу разрешений. Разрешение на строительство будет выдаваться в течение 60 дней, с рассмотрением - в течение 1 года.
В сентябре Палата депутатов одобрила отмену уплачиваемого покупателем налога на приобретение недвижимости в размере 4% от покупной цены. Таким образом будет компенсирована разница в цене между покупкой новой квартиры у не облагаемого налогом застройщика и квартиры на вторичном рынке.
Homeoffice
В 2019 году 63% людей ежедневно работали из офиса. Сегодня многие компании планируют в будущем использовать меньше офисных площадей и сделать привычной работу из дома.
Такие изменения влекут последствия не только для рынка офисных зданий. К жилым объектам будут предъявляться повышенные требования с точки зрения адаптации для работы из дома, например, планировка квартиры с отдельным кабинетом, акустический комфорт интерьера.
“Возможно, что в период постпандемии только 25% рабочих будут ходить в офис ежедневно“, – Яна Прокопцова, руководитель группы маркетинговых исследований CBRE
Изменения предпочтений при выборе жилья
Ситуация вокруг пандемии коронавируса вызвала интерес к загородным домам и жилью с приусадебными участками. Спрос на загородную недвижимость в долгосрочной перспективе высок: текущая ситуация, длительный карантин, опыт удаленной работы и ограничения на поездки повысили интерес к покупке домов, чтобы проводить больше времени на открытом воздухе.
На территории Праги больше интереса к коттеджам, квартирам с палисадником или террасой.
МНЕНИЕ СПЕЦИАЛИСТОВ ОБ АКТУАЛЬНОЙ СИТУАЦИИ
“Цены на квартиры пока держатся, однако стоимость н а д с т а н д а р т н о й недвижимости очень сильно падает. На квартиры меньшего размера, наоборот, можно ожидать стабильности цен. Загородные дома, коттеджи и аналогичные постройки, расположенные недалеко от центра города, немного подорожают. Новые квартиры по- прежнему продаются очень хорошо. Там, где инфраструктура более приличная, цены могут вырасти еще больше“, - JUDr. Мирослав Дуда, президент Ассоциации агентов по недвижимости ЧР
“Конечно, можно еще подождать хороших скидок, но, на мой взгляд, это будет бесполезно. Если цены и сейчас где-то падают, то очень незначительно и на менее успешные проекты, которые нельзя назвать качественными. На рынке нет ни одного застройщика, который планировал бы какое-то значительное снижение цен.
...
Очень жесткие условия ипотеки начинают ослабевать, и ясно, что процентные ставки вряд ли когда-либо будут ниже”,
- Петр Фанта, генеральный директор девелоперской компании CODECO
“Учитывая полугодовой период, можно сказать, что первоначальная паника на рынке аренды уже прошла. После краткосрочного снижения мы ожидаем, что арендная плата снова начнет расти, хотя в силу обстоятельств, вероятно, более медленными темпами“, - Петр Вишновский, директор компании по недвижимости LEXXUS
“Мы начали продавать проект Smíchov City в марте, и спустя полгода ожиданий у нас высокий процент продаж. Мы предполагаем, что люди в настоящее время рассматривают покупку квартиры в хорошем месте как определенную инвестицию“, – Леош Андерле, генеральный директор Sekyra Group
2. РЫНОК ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ПРАГИ
Резюме последствий ограничений, связанных с COVID-19 и их влияние на дальнейшее развитие рынка
Пандемия вируса COVID-19 и связанные с ней ограничения, несомненно, повлияли на мировую экономику и, следовательно, на экономику Чешской Республики. Как эта ситуация повлияла на рынок жилой недвижимости в Праге?
2019 год был успешным с точки зрения экономики Чехии и рынка недвижимости, в частности. Анализ, проведенный ARTN в начале 2020 года перед введением чрезвычайного положения, прогнозировал дальнейший рост цен и арендных ставок в жилом секторе, а также хорошие условия для инвестиций в недвижимость и условия финансирования.
Однако на развитие чешской экономики повлияли меры, принятые для смягчения последствий глобальной пандемии.
Спрос на квартиры снизился из-за неопределенности, вызванной эпидемией коронавируса. Потенциальные покупатели часто предпочитали откладывать покупку недвижимости. Сделки также были отложены из-за ограничений на личный просмотр квартир, а в некоторых европейских странах количество сделок по недвижимости упало на целых 80% по сравнению с тем же периодом прошлого года.
При строительстве объектов, которые уже находились в стадии реализации, возникали задержки поставок материалов и нехватка иностранных рабочих. Задержки в строительстве и подготовке новых проектов, возникшие из-за сложившейся ситуации, могут стать причиной недостаточного предложения квартир на рынке.
Однако недвижимость остается стабильной инвестицией, потому что спрос на арендное жилье не падает, и, судя по текущему развитию, стоимость не снизится.
Хотя рынок аренды в Праге в период пандемии был разбавлен квартирами, которые до кризиса сдавались туристам в качестве краткосрочного жилья, можно ожидать, что эти квартиры вернутся к своему первоначальному назначению в момент возобновления туризма.
Оценка данных
Средняя цена продажи квадратного метра квартиры в Праге постоянно растет в течение 2020 года, в августе она составила 88 568 чешских крон, что на 0,8% больше, чем в предыдущем месяце, и на 7,7% больше, чем в августе прошлого года. Снижение произошло только в районах Праги 1 и 2.
Средняя цена за м2 для всех квартир, проданных в Праге в отдельные месяцы (квартиры в новостройках, старых кирпичных и панльных домах.)
Истоник: reas.cz
Количество проданных квартир в августе по сравнению с июлем снизилось с 1336 до 955, но это все равно больше, чем в августе 2019 года.
Количество квартир, проданных на территории Праги в отдельные месяцы (квартиры в новостройках, старых кирпичных и панельных домах).
Источник: reas.cz
График REAS показывает небольшое снижение рыночных сделок в апреле и мае, в период наибольшей неопределенности относительно дальнейшего развития экономики, но рынок явно восстановился с лета.
Развитие рынка зависит от изменения условий финансирования - ожидается, что условия на рынке ипотечного кредитования улучшатся, а процентные ставки упадут, что должно привести к восстановлению рынка.
Процентные ставки большинства центральных банков в Европе очень низкие и, согласно планам ЕЦБ и других центральных банков, ставки останутся низкими в ближайший период. Это может стимулировать инвестиции в недвижимость среди людей со стабильным доходом и смягчить последствия кризиса.
Заключение
Таким образом, на пражском рынке жилой недвижимости можно ожидать небольшую задержку в согласовании и строительстве проектов, но, по имеющимся данным, кризис не повлиял на рост цен или, по крайней мере, на их стагнацию.
На рынке по-прежнему появляются новые жилые проекты, которые предлагают качественную недвижимость для проживания, а также интересные инвестиционные возможности.
4. ПРАГА: ТРАНСПОРТНЫЕ ПРОЕКТЫ
Планируемые в столице масштабные проекты важны для рынка жилой недвижимости и, однозначно, они повлияют на рост цен в отдельных районах Праги. Принимая решение об инвестициях в недвижимость, полезно знать, какие проекты готовятся в разных районах чешской столицы.
В последующие годы Прага столкнется с реализацией нескольких крупных транспортных проектов, в основном из-за растущей потребности в улучшении дорожных условий. Это обусловлено увеличением количества жителей столицы, которые ездят на работу в самой Праге или из Среднечешского края, а также тенденцией к ограничению количества автомобилей на городских дорогах и предложению альтернативы в виде общественного транспорта.
Однако для того, чтобы этот более экологичный вариант был привлекательным для жителей, сеть общественного транспорта должна быть достаточно качественной и плотной.
В конце 2019 года был утвержден так называемый План действий проекта «Polad’ Prahu», который содержит стратегию и планы развития пражского транспорта на 2019-2023 годы. Согласно плану проекта в этом году должны начаться первые шаги по возрождению Вацлавской площади. В результате будет обновлена трамвайная линия в верхней части площади, развитие парковок P + R на станциях метро и в точках соединения Праги из Среднечешского края или новые трамвайные линии Modřany-Libuš и Sídliště Barrandov – Holyně-Slivenec.
Линия метро D
Самым значительным планируемым транспортным проектом, несомненно, является строительство линии метро D протяженностью 10 км. Оно должно быть завершено в конце 2027 года, но уже в 2019 году начались подготовительные работы и геологические исследования.
Строительство начнется на участке Pankrác – Nové Dvory, продолжится в направлении Depo Písnice, и закончится соединением участков Pankrác – Náměstí Míru.
5. ПРАГА: ВОЗРОЖДЕНИЕ БРАУНФИЛДА
На территории столицы и в непосредственной близости от нее есть около 250 гектаров заброшенных площадей - территорий, изначально предназначенных в основном для промышленного использования. Сейчас эти площади совсем не используются и представляют собой большой потенциал для развития строительных проектов. К тому же, много браунфилдов располагаются недалеко от центра Праги.
Их застройка дополнит структуру города и решит проблему субурбанизации – развития столичного пригорода. Конечно, этот процесс может иметь негативные последствия в виде увеличения трафика и недостаточного благоустройства районов, так как в небольших городах недостаточная плотность населения и создание развитой инфраструктуры нецелесообразно.
На территории браунфилдов часто создаются целые кварталы, которые оживляют местность, обеспечивают ее населением, создаются рабочие места. Это привлекает, в свою очередь, инвестиции в общественное благоустройство и торговлю.
В Пражском центре архитектуры и градостроительства (CAMP) с 23.9. до 20.12. проходит выставка «Пражский приоритет», на которой представлены важнейшие запланированные проекты общегородского значения.
Одним из самых актуальных проектов застройки браунфилда является проект Rohan city в Karlíně, в рамках которого в августе началась продажа квартир Riviéra Karlín и Diamanty Karlín.
Проект Nuselský pivovar получил разрешение на строительство. Оно должно начаться в следующем году.
Следующим проектом возрождения браунфилда планируется Rezidence Vysočany - Прага 9, результаты архитектурного конкурса известны с июля 2020 года.
В Karlíně готовится проект жилых домов Tulipa Karlín, предназначенных для сдачи в аренду.
Проект Nuselský pivovar получил разрешение на строительство. Оно должно начаться в следующем году.
В районе Letňany готовятся проекты на месте бывшего промышленного комплекса «Авиа», а также спортивного аэропорта, эксплуатация которого будет прекращена.
В Hloubětíně финский девелопер YIT готовит обширный проект Lappi Hloubětín, а также продолжается строительство следующих этапов уже запущенных проектов Suomi Hloubětín и Parvi Cibulka.
Следующими планируются проекты Rezidence Modřanka и Na Vackově.
6. СТОИМОСТЬ НЕДВИЖИМОСТИ
Чешская Республика входит в пятерку стран ЕС, где самые быстрорастущие цены на недвижимость. За последние 10 лет квартиры в Праге подорожали на 53%.
Рост цен в 2019 году замедлился, но по сравнению с предыдущим годом, цены на жилье выросли на 7,9%. Средняя цена за m2 в новостройках Праги достигла примерно 107 000 чешских крон, квадратный метр на вторичном рынке стоит 86 200 крон. Наибольший интерес вызвали малогабаритные квартиры, которых на рынке достаточно. В категории загородных домов отмечен рост цен на 8,7% по сравнению с прошлым годом.
Большинство из них были построены около крупных городов и, конечно, Праги. Наибольший объем строительства был зафиксирован в категории таунхаусов.
В начале 2020 года, до вспышки пандемии коронавируса, анализ компании ARTN предполагал продолжение роста цены на недвижимость в 2020 г. примерно на 3-6% в зависимости от региона.
Динамика цен на землю, загородные одма и квартиры в Чехии - рост цен в % по сравнению с 2010 годом.
Источник: ARTN Trend report 2020
Первая половина 2020 года в Праге
В первой половине 2020 года цены на недвижимость продолжали расти, несмотря на кризис и неопределенность. В первом квартале цены на квартиры в Праге выросли на 2,2%, во втором - еще на 0,7% и достигли стоимости 88 700 Kč/m2.
В столице было продано 3166 квартир в новостройках по средней цене 90 000 Kč/m2. 1 074 квартиры в кирпичных домах со средней ценой 94 000 Kč/m2 и 1094 единицы в панельных домах по средней цене 76 600 Kč/m2.
Динамика цен на квартиры в Праге, сравнение 1 и 2 кварталов 2020 года. Источник: Deloitte Real Index 2Q 2020
Чешская Республика
Рост цен на недвижимость касается не только Праги, но и всей республики. В первом квартале средняя стоимость жилья увеличилась на 3,2%, во втором - на 2,4% до 67 000 Kč/m2.
Всего за первое полугодие на чешском рынке недвижимости было продано более 11 700 единиц жилья общей стоимостью около 49 миллиардов чешских крон. Рост цен на недвижимость в кризис не остановился.
Динамика цен на квартиры в ЧР, сравнение 1 и 2 кварталов 2020 года.
Источник: Deloitte Real Index 2Q 2020
7. ИПОТЕЧНЫЙ РЫНОК
Финансирование недвижимости в 2019 году
На ипотечном рынке уже давно работают 3 крупнейших банка - Hypoteční banka (дочерняя компания ČSOB), обеспечивающая 26,5% объема ипотечных кредитов, а также Česká spořitelna и Komerční banka.
В 2019 году в Чехии было выдано 75 544 ипотечных кредитов на общую сумму 181 миллиард крон. Средняя сумма ипотеки в 2019 году составляла 2,5 млн чешских крон со сроком погашения 25 лет и 9 месяцев. Процентные ставки в течение 2019 года упали с 2,9 до 2,34%. В любом случае, для инвесторов, заинтересованных в покупке собственного жилья, процентная ставка около 3%, по-прежнему, является благоприятной.
1-2 квартал 2020
Пандемия и связанный с ней экономический спад вызвали волну удешевления ипотечных кредитов и снижения процентных ставок.
Уже весной банки отреагировали на кризис возможностью немедленной отсрочки платежей. Чешский национальный банк смягчил правила получения ипотеки, благодаря чему соискателю ипотеки теперь достаточно обеспечить десятую часть стоимости за счет собственных средств по сравнению с минимальными 20%, которые понадобились в марте.
У семи чешских банков процентные ставки в настоящее время поддерживаются ниже 2%, это равно значениям, которые в последний раз были зафиксированы в начале 2018 года.
Динамика процентных ставок с 2003 г. до середины 2020 г.
Источник: FIncentrum Hypoindex
“Времена недорогих ипотек еще не закончились“, - Лукаш Кованда, Национальный экономический совет Правительства
В сентябре некоторые банки продолжали снижать цены, что, в основном, происходило с июня по август. Сюда входит и крупнейший банк ипотечных кредитов - ČSOB, который снижает ставки до 2,09%.
Минимальные процентные ставки по ипотеке - сентябрь 2020.
Источник: Hypoasistent.cz
Минимальные ставки, предложенные банками в % k 2.10.2020
Источник: Hypoasistent.cz
Хотели бы Вы получать обзор важной информации о событиях на чешском рынке недвижимости?